Pasaran Logistik & Hartanah
Komersial Belanda 2025–2026

Lebih 52% daripada semua pemerolehan hartanah komersial Belanda pada 2025 datang daripada institusi domestik, pelabur swasta, dana keluarga, dan dana Belanda-Perancis.[Cushman & Wakefield] Modal rentas sempadan hampir sepenuhnya absen. Punca ketidakhadiran ini jelas: cukai pemindahan harta sebanyak 10.4% ke atas pejabat (yang turut mempengaruhi pandangan terhadap logistik), penghapusan rejim FII, ketidakpastian dasar, peraturan nitrogen, kesesakan grid elektrik, dan kadar kekosongan yang meningkat di kawasan tertentu semuanya menjadi penghalang.[Cushman & Wakefield]

Pengecualian terhad wujud. DWS membeli gudang di Vianen untuk €75 juta pada Q1 2025, menyasarkan aset logistik utama berhampiran Randstad.[DWS] Pelabur Jerman lain turut menyasarkan aset utama meskipun dengan isu cukai, manakala dana SCPIs Perancis mengembangkan jangkauan mereka daripada nilai-tambah kepada teras. Ketidakhadiran hampir menyeluruh Bouwinvest, CBRE IM, dan Blackstone dalam data awam yang tersedia menunjukkan bahawa dana besar belum membuat pengumuman pengumpulan modal atau penggunaan modal khusus untuk logistik Belanda pada tahun 2025 — atau maklumat ini tidak didedahkan secara awam. Ini sendiri adalah dapatan: ketelusan modal besar dalam pasaran ini adalah rendah.

Dominasi domestik ini mempunyai implikasi yang nyata terhadap penetapan harga. Apabila satu kelompok modal menguasai lebih separuh daripada pembelian, pasaran menjadi kurang efisien dalam mencerminkan sentimen global. Jika modal antarabangsa kembali — terutamanya jika cukai pemindahan dikurangkan atau ketidakpastian dasar mereda — tekanan kompetitif ke atas harga aset akan meningkat dengan cepat.

Hasil kasar utama logistik Belanda telah menstabilkan diri pada 4.5% dalam H1 2025, naik daripada 3.5% pada awal 2022.[PwC] Pengembangan 100 mata asas ini berlaku semasa kitaran normalisasi kadar faedah Eropah. Segmen Core kini muncul semula secara berhati-hati dengan hasil bersih dalam julat 4.75%–5.00%, manakala segmen Core+ dan Nilai-tambah juga mula menarik minat pelabur sekali lagi.[PwC] Di peringkat Eropah, hasil logistik utama menyempit 20 mata asas kepada 4.70% dalam Q2 2025, mencerminkan penstabilan yang serupa merentasi pasaran.[BNP Paribas Real Estate]

Sewa utama logistik di lokasi teras berdiri pada €125 per meter persegi setahun dalam Q2 2025, dengan tekanan berterusan ke atas disebabkan oleh bekalan berkualiti yang terhad.[Cushman & Wakefield] CBRE melaporkan pertumbuhan sewa tahunan antara 2–5% di pasaran utama, didorong oleh ketatnya stok moden.[CBRE] Colliers mengunjurkan kenaikan sewa sehingga 5% merentasi segmen akibat kekurangan bekalan, meskipun diskaun sekunder menunjukkan pemulihan tidak sekata.[Colliers]

Aktiviti pelaburan menumpu dalam julat tiket €20 juta hingga €70 juta — di mana modal dan bekalan lebih mudah diakses.[PwC] Ini membayangkan bahawa transaksi bersaiz sederhana mendominasi kitaran semasa, bukan perjanjian portfolio mega yang mencirikan tahun 2021–2022. Penjajaran antara penstabilan hasil dan pertumbuhan sewa yang berterusan di lokasi utama mewujudkan keadaan menarik untuk strategi teras jangka panjang — tetapi hanya untuk aset yang betul di lokasi yang betul.

Jurang antara lokasi utama dan sekunder adalah tema paling penting dalam geografi logistik Belanda pada 2025–2026. Kawasan Randstad — merangkumi Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, dan persekitarannya — bersama koridor Schiphol kekal sebagai magnet bagi penyewa besar yang memerlukan rangkaian pengedaran moden dan berdekatan dengan infrastruktur pengangkutan.[CBRE] Ambilan ruang di H1 hingga H3 2025 berjumlah 2.35 juta meter persegi merentasi pasaran Belanda, dengan tumpuan permintaan di kawasan teras ini.[Cushman & Wakefield]

Data granular khusus bagi Venlo dan Tilburg tidak tersedia dalam sumber yang dikaji untuk laporan ini. Walau bagaimanapun, pola yang dilaporkan oleh CBRE dan Cushman & Wakefield menunjukkan dengan jelas bahawa kawasan yang kurang teras menghadapi kadar kekosongan yang lebih tinggi dan diskaun sewa yang semakin meluas berbanding dengan kawasan utama.[CBRE] Venlo, yang beroperasi sebagai hab logistik merentas sempadan antara Belanda dan Jerman, masih mempunyai daya tarikan strategik untuk penyewa tertentu, tetapi pengembangan spekulatif di kawasan ini menghadapi risiko yang lebih tinggi dalam persekitaran semasa.

Perlu ditekankan bahawa pembahagian ini bukan sekadar cerita tentang lokasi — ia adalah cerita tentang kualiti stok. Penyewa kini mendahulukan pusat pengedaran moden yang sesuai untuk automasi dan kecekapan operasi, tanpa mengira lokasi.[Cushman & Wakefield] Gudang lama di kawasan utama pun boleh menghadapi tekanan jika ia tidak memenuhi piawaian tinggi ini. Ini bermakna pengembangan dan pembaikan aset sedia ada adalah sama pentingnya dengan pemilihan lokasi.

Landskap pengawalseliaan Belanda pada 2026 adalah campuran penghambatan dan pelepasan yang tidak sekata. Peraturan nitrogen telah dipinda untuk memudahkan pengembangan taman perniagaan di sekitar kelompok inovasi serantau, secara khusus membebaskan lebih banyak ruang fizikal untuk aktiviti komersial.[Kerajaan Belanda] Ini adalah langkah positif yang ketara, tetapi pelaksanaan khusus dan kapasiti kuantiti yang dilepaskan tidak dinyatakan secara awam dalam sumber yang dikaji.

Arahan NIS2 Eropah, yang dilaksanakan di Belanda melalui Cyberbeveiligingswet dan dijangka diterima pakai pada 2026, mengembangkan liputan pengawalseliaan kepada sektor logistik dan pengurusan sisa — menambah bilangan syarikat yang terkawal daripada kira-kira 1,000 kepada 8,000 di Belanda.[Clifford Chance] Kewajipan merangkumi latihan peringkat lembaga, audit rantaian bekalan, dan pelaporan insiden, dengan denda mencecah €10 juta bagi syarikat besar. Ini meningkatkan kos operasi untuk pengguna ruang logistik tetapi tidak mengehadkan bekalan fizikal secara langsung.

Arahan Pelaporan Kelestarian Korporat (CSRD) mengalami kelewatan. Ordinan Omnibus Kelestarian (Arahan EU 2026/470) berkuat kuasa pada 18 Mac 2026, dengan kewajipan pelaporan substantif bermula untuk tahun kewangan bermula 1 Januari 2027.[Clifford Chance] Belanda belum melengkapkan perundangan pelaksanaan. Ini bermakna pemilik aset institusi besar mempunyai masa tambahan untuk mempersiapkan diri, tetapi keperluan itu tidak hilang — ia hanya ditangguh.

Pasaran logistik Belanda adalah pasaran yang sangat terlindung pada peringkat bekalan, tetapi terdedah kepada perubahan permintaan pada peringkat penyewa. Tanah yang sesuai untuk pembangunan gudang moden adalah terhad akibat peraturan nitrogen, kesesakan grid elektrik, dan kepadatan pembangunan di kawasan Randstad — halangan masuk struktur yang melindungi pemilik aset sedia ada daripada persaingan langsung dalam jangka pendek.[Cushman & Wakefield]

Dari segi permintaan, penyewa utama — syarikat e-dagang, pengendali logistik pihak ketiga, dan pengagih — mempunyai pilihan yang cukup di pasaran Eropah yang lebih luas. Jika kos operasi di Belanda meningkat akibat pematuhan NIS2 atau kenaikan sewa, syarikat-syarikat ini boleh mempertimbangkan tapak di Belgium atau Jerman. Ini bermakna pelabur tidak boleh bergantung sepenuhnya pada kekuatan lokasi — kualiti aset dan syarat pajakan jangka panjang adalah sama penting.

Data transaksi peringkat syarikat yang boleh disahkan adalah sangat terhad dalam sumber awam untuk tempoh 2025–2026. Ini berbeza dengan saiz pasaran keseluruhan yang dilaporkan, menunjukkan bahawa sebahagian besar aktiviti berlaku melalui saluran swasta tanpa pendedahan awam. Satu-satunya transaksi logistik khusus yang dapat dikenal pasti daripada sumber yang dikaji ialah pembelian gudang DWS di Vianen pada Q1 2025 untuk €75 juta, yang mensasarkan aset logistik utama berdekatan Randstad.[DWS]

Jurang data ini — di mana Prologis, WDP, CTP, Segro, dan pemaju domestik utama tidak muncul dalam pengumuman transaksi awam yang khusus untuk Belanda pada 2025 — menunjukkan bahawa sama ada syarikat-syarikat ini tidak aktif di Belanda pada tahun tersebut, atau aktiviti mereka tidak dilaporkan secara awam. Mengambil kira saiz pasaran €2.9 bilion dalam logistik untuk 2025, besar kemungkinan berlaku transaksi besar-besaran yang tidak didedahkan secara awam. Pelabur yang memerlukan maklumat transaksi terperinci perlu bergantung kepada pangkalan data komersial seperti RCA/MSCI atau laporan broker komersial berbayar.

Corak yang boleh diperhatikan ialah tumpuan aktiviti dalam julat tiket €20–70 juta, di mana modal dan bekalan lebih mudah diakses.[PwC] Transaksi bersaiz besar (>€100 juta) hampir tidak kelihatan dalam sumber awam yang dikaji, mengesahkan bahawa pasaran 2025 didominasi oleh urus niaga saiz sederhana.

Jumlah ketersediaan logistik Belanda mencecah 6.79 juta meter persegi pada H1 2025, dengan 1.61 juta meter persegi ambilan dicatatkan dalam Q2 2025 sahaja.[Cushman & Wakefield] Ambilan merentasi H1–H3 2025 berjumlah 2.35 juta meter persegi — menunjukkan pasaran yang aktif meskipun kekosongan agregat kelihatan tinggi. Kuncinya ialah sebahagian besar ketersediaan itu adalah stok lama atau berkualiti rendah yang tidak memenuhi keperluan penyewa moden.

Penyewa mendahulukan pusat pengedaran moden yang sesuai untuk automasi dan kecekapan operasi.[Cushman & Wakefield] Pengekangan pembinaan spekulatif — akibat peraturan nitrogen, kesesakan grid, dan kos pembinaan yang tinggi — bermakna stok baru berkualiti tinggi adalah terhad, menyokong pertumbuhan sewa di kawasan utama. JLL menyatakan bahawa pengekangan pembinaan spekulatif ini sendiri mendorong permintaan pajakan sehingga 2026 melalui pertumbuhan e-dagang dan pengedaran serantau.[JLL]

Perlu dinyatakan dengan jelas bahawa tiada sumber dalam kajian ini menyediakan senario formal dengan kebarangkalian yang ditetapkan untuk pasaran Belanda melalui 2028. Cushman & Wakefield menyediakan unjuran kes asas sahaja.[Cushman & Wakefield] Senario dan kebarangkalian di bawah adalah penilaian analitis berdasarkan asas pasaran yang telah didokumentasikan, bukan petikan langsung daripada laporan pihak ketiga.

Kes asas — pemulihan berperingkat — adalah senario paling mungkin berdasarkan tiga fakta utama: transaksi portfolio yang ditangguh dijangka diselesaikan pada 2026–2027, hasil telah menstabilkan diri memberikan titik penetapan harga yang lebih jelas, dan pertumbuhan sewa di kawasan utama kekal positif.[Cushman & Wakefield] Senario positif bergantung kepada kembalinya modal antarabangsa — yang pula bergantung kepada pengurangan cukai pemindahan atau kejelasan dasar yang belum diumumkan. Senario negatif akan dicetuskan oleh perlambatan e-dagang yang ketara, kenaikan kadar faedah baharu, atau pengembangan bekalan spekulatif di luar kawalan di kawasan sekunder.